Tranche marginale d'imposition (TMI)?Le taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Indiqué sur ton avis d'imposition ou simulable sur impots.gouv.fr.

Régime fiscal?Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% sur les loyers, simple mais aveugle à tes charges réelles. Réel : tu déduis tes charges réelles et les intérêts d'emprunt — souvent plus avantageux dès qu'un crédit est en cours.

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir ton cash-flow.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur calcule ta mensualité de crédit (capital, intérêts et assurance emprunteur), les loyers encaissés après vacance locative, puis ton cash-flow mensuel net une fois la mensualité et les charges (taxe foncière, copropriété, gestion, provision travaux) déduites. Il applique ensuite ta tranche marginale d'imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 % selon le régime choisi pour obtenir ton rendement net-net, celui qui te reste vraiment en poche.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir

Le micro-foncier convient si tes charges réelles (intérêts, travaux, assurance, gestion) représentent moins de 30 % de tes loyers. Au-delà, le régime réel devient plus avantageux, surtout les premières années de crédit où les intérêts sont élevés. Bascule entre les deux régimes dans le simulateur pour comparer directement ton cash-flow net sous chaque option.

Voir aussi

SIMULATEUR

Location saisonnière

Type Airbnb — nuitées, ménage, LMNP (micro-BIC ou réel avec amortissement).

Achat

Prix d'achat150 000 €

Frais de notaire7,5 % (11 250 €)

Frais d'agence4 % (6 000 €)

Travaux8 000 €

Ameublement8 000 €

Financement

Apport personnel20 000 €

Taux du crédit3,5 %

Durée du crédit20 ans

Assurance emprunteur0,34 %/an

Nuitées

Prix moyen par nuit80 €

Taux d'occupation55 %

Durée moyenne de séjour3 nuits

Frais de ménage facturés au voyageur40 €/séjour

Coût réel du ménage35 €/séjour

Commission plateforme3 % du CA

Charges annuelles

Taxe foncière700 €/an

Charges de copropriété non récupérables600 €/an

Assurance (meublé de tourisme)200 €/an

Conciergerie / gestion0 % du CA

Charges incluses (eau, élec, internet...)600 €/an

Provision renouvellement mobilier500 €/an

Fiscalité (LMNP)?LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel, le statut fiscal d'une location meublée (dont l'Airbnb) quand les recettes ne dépassent pas certains seuils par rapport à tes autres revenus.

Tranche marginale d'imposition (TMI)?Le taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Indiqué sur ton avis d'imposition ou simulable sur impots.gouv.fr.

Statut du meublé de tourisme

Régime fiscal?Micro-BIC : abattement forfaitaire (30% ou 50% selon le classement) sur les revenus bruts. Réel : tu déduis tes charges réelles et l'amortissement comptable du bien et du mobilier — l'amortissement neutralise souvent tout impôt pendant plusieurs années, sans sortir d'argent de ta poche.

Seuils et abattements micro-BIC indicatifs (régime "Loi Le Meur" 2025) — vérifie les montants en vigueur sur impots.gouv.fr avant toute décision.

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir ton cash-flow.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur part de ton loyer nuitée moyen et de ton taux d'occupation pour estimer tes revenus bruts annuels, déduit les frais spécifiques à la location courte durée (ménage, commission de la plateforme, linge) puis applique la fiscalité LMNP — micro-BIC avec abattement, ou régime réel avec amortissement du bien et déduction des charges — pour obtenir ta rentabilité nette après impôt.

Micro-BIC ou réel en LMNP meublé de tourisme

En location meublée de tourisme non classée, l'abattement micro-BIC est plafonné (contre un abattement plus élevé pour un meublé classé) au-delà d'un certain seuil de recettes — vérifie ton classement avant de comparer. Le régime réel, grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, réduit souvent fortement voire annule l'impôt sur plusieurs années, au prix d'une comptabilité plus lourde.

Voir aussi

SIMULATEUR

LMNP — Location meublée longue durée

Bail meublé classique (hors meublé de tourisme) — financement, charges et fiscalité BIC (micro-BIC ou réel avec amortissement).

Achat

Prix d'achat150 000 €

Frais de notaire7,5 % (11 250 €)

Frais d'agence4 % (6 000 €)

Travaux8 000 €

Ameublement6 000 €

Le mobilier obligatoire pour la location meublée (liste fixée par décret), amortissable séparément du bien en réel.

Financement

Apport personnel20 000 €

Taux du crédit3,5 %

Durée du crédit20 ans

Assurance emprunteur0,34 %/an

Location

Loyer mensuel (hors charges)750 €

Vacance locative1 mois/an

Charges annuelles

Taxe foncière800 €/an

Charges de copropriété non récupérables600 €/an

Assurance propriétaire non occupant (PNO)150 €/an

Frais de gestion locative0 % des loyers

Assurance loyers impayés (GLI)0 % des loyers

Provision entretien / travaux300 €/an

Fiscalité (LMNP)?LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel. Statut fiscal par défaut d'une location meublée dès que les recettes ne dépassent pas 50% des revenus du foyer (au-delà, LMP). Les loyers relèvent des BIC, pas des revenus fonciers.

Tranche marginale d'imposition (TMI)?Le taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Indiqué sur ton avis d'imposition ou simulable sur impots.gouv.fr.

Régime fiscal?Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les loyers bruts, jusqu'à 77 700 €/an. Réel : tu déduis tes charges réelles et l'amortissement comptable du bien et du mobilier — l'amortissement neutralise souvent tout impôt pendant plusieurs années, sans sortir d'argent de ta poche.

Seuil et abattement micro-BIC indicatifs pour la location meublée classique — vérifie les montants en vigueur sur impots.gouv.fr avant toute décision.

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir ton cash-flow.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur amortit ton bien meublé (hors terrain) et le mobilier sur leur durée d'usage, déduit cet amortissement ainsi que tes charges réelles (crédit, taxe foncière, copropriété, assurance) de tes loyers pour obtenir ton résultat imposable au régime réel, et le compare à l'imposition au micro-BIC pour chiffrer l'économie d'impôt réelle du régime réel.

Qui peut opter pour le régime réel en LMNP

Tout loueur en meublé non professionnel peut choisir le régime réel sur option, même sous le seuil de recettes du micro-BIC. C'est souvent la meilleure option dès qu'un crédit est en cours, car l'amortissement neutralise l'essentiel — voire la totalité — du résultat imposable pendant plusieurs années.

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SIMULATEUR

Nom propre vs SCI à l'IS

Un même bien, une même location : compare la détention en direct (revenus fonciers) et via une SCI à l'impôt sur les sociétés, jusqu'à la revente.

Achat

Prix d'achat200 000 €

Frais de notaire7,5 % (15 000 €)

Frais d'agence4 % (8 000 €)

Travaux10 000 €

Financement

Apport personnel20 000 €

Dans les deux scénarios : versé directement par toi (nom propre) ou apporté au capital de la SCI.

Taux du crédit3,5 %

Durée du crédit et de détention20 ans

Assurance emprunteur0,34 %/an

Location

Loyer mensuel (hors charges)900 €

Vacance locative1 mois/an

Charges annuelles

Taxe foncière900 €/an

Charges de copropriété non récupérables600 €/an

Assurance propriétaire non occupant (PNO)150 €/an

Frais de gestion locative0 % des loyers

Assurance loyers impayés (GLI)0 % des loyers

Provision entretien / travaux300 €/an

Revente

Prix de revente envisagé220 000 €

Frais de revente (agence, diagnostics...)4 %

Fiscalité — nom propre

Tranche marginale d'imposition (TMI)?Le taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Utilisé pour l'imposition des revenus fonciers en nom propre, et pour la fiscalité de distribution/liquidation de la SCI (barème, hors option PFU).

Régime fiscal (nom propre)?Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Réel : tu déduis tes charges réelles et les intérêts d'emprunt — sans amortissement, contrairement à la SCI à l'IS.

Fiscalité — SCI à l'IS?La SCI à l'IS déduit l'amortissement comptable du bien de son résultat imposable (souvent 0€ d'impôt les premières années), mais paie l'IS (15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, 25% au-delà) puis une fiscalité de distribution ou de liquidation sur les sommes qui sortent vers toi — c'est cette double couche qui fait le cœur de la comparaison.

Distribution des bénéfices

Si distribuée chaque année, la trésorerie disponible après IS est versée à l'associé et taxée à la flat tax de 31,4% (12,8% IR + 18,6% PS). Si capitalisée, elle reste dans la SCI et n'est taxée qu'à la liquidation, en même temps que le produit de la revente.

Simulation simplifiée : suppose une éligibilité au taux réduit d'IS et une distribution/liquidation intégrale imposée à la flat tax de 31,4%. Ne tient pas compte des frais de constitution et de comptabilité de la SCI, ni des spécificités de la SCI familiale. Ne remplace pas un conseil fiscal ou notarial.

Résultat

—

Mensualité crédit (commune)—

Loyers encaissés / an (commun)—

Nom propre

Cash-flow net mensuel (an 1)—

Impôt an 1—

Impôt à la revente—

Gain net total—

SCI à l'IS

Cash-flow net mensuel (an 1)—

IS an 1—

Impôt à la revente + liquidation—

Gain net total—

Position nette cumulée (net d'apport), dans le temps

Nom propre

SCI à l'IS

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour comparer les deux scénarios.

Chaque courbe part de -(apport) et cumule les cash-flows nets d'impôt de chaque année, avec un saut final au moment de la revente (net d'impôt et de remboursement du crédit restant).

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur compare deux structures pour un même investissement locatif : la détention en nom propre, imposée à l'impôt sur le revenu selon ta tranche marginale, et la SCI à l'impôt sur les sociétés, où les loyers sont imposés à 15 % puis 25 % au niveau de la société, avec amortissement du bien déductible. Il suit la trésorerie cumulée nette de chaque option, année par année, jusqu'à une revente simulée.

Quand la SCI à l'IS devient intéressante

La SCI à l'IS prend l'avantage quand ta TMI personnelle est élevée et que tu ne comptes pas distribuer les loyers immédiatement, les dividendes subissant une seconde imposition. Elle sert surtout à capitaliser et à revendre les parts sociales plutôt que l'immeuble, avec une fiscalité de plus-value différente de la plus-value immobilière classique.

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SIMULATEUR

Rente à la retraite

Combien de rente mensuelle ton patrimoine financier peut générer, selon que tu préserves ton capital ou que tu l'utilises jusqu'à 90 ans.

Âge actuel30 ans

Âge de départ à la retraite64 ans

Patrimoine financier actuel20 000 €

Versement mensuel300 €

Rendement annuel avant la retraite6 %

Rendement annuel pendant la retraite3 %

Inflation2,5 %

Tous les montants affichés sont exprimés en euros constants (pouvoir d'achat d'aujourd'hui), une fois l'inflation déduite des rendements.

Fiscalité simplifiée sur les gains31,4 %

Taux forfaitaire appliqué à la part d'intérêts de chaque retrait (type Prélèvement Forfaitaire Unique). Indicatif, ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.

Capital financier estimé au départ à la retraite

—

Rente à capital préservé

Tu ne vis que des intérêts, le capital reste intact.

Brut / mois—

Net / mois—

Rente jusqu'à 90 ans

Tu consommes capital et intérêts, jusqu'à 0€ à 90 ans.

Brut / mois—

Net moyen / mois—

Évolution de ton patrimoine financier

Accumulation

Rente à capital préservé

Rente jusqu'à 90 ans

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur projette la croissance de ton épargne retraite (versements réguliers, rendement, inflation) jusqu'à l'âge de départ choisi, puis convertit le capital final en rente mensuelle nette selon une hypothèse de durée de versement, pour te donner un ordre de grandeur concret de ton niveau de vie futur.

Combien épargner selon l'âge de départ visé

Plus l'horizon est long, plus les intérêts composés font le travail à ta place : commencer à épargner dix ans plus tôt peut diviser par deux l'effort mensuel nécessaire pour atteindre le même capital. Ajuste l'âge de départ et le taux d'effort d'épargne dans le simulateur pour trouver le compromis qui te correspond.

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SIMULATEUR

PER — Plan Épargne Retraite

Versements déductibles du revenu imposable, capital ou rente fiscalisés à la sortie.

Profil

Âge actuel35 ans

Âge de départ à la retraite64 ans

Épargne

Montant déjà placé sur le PER10 000 €

Versement annuel3 000 €

Frais de gestion annuels du contrat0,6 %

Profil de risque

Fiscalité

TMI actuelle (à l'entrée)?Ta tranche marginale d'imposition aujourd'hui : le taux qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus. Plus elle est élevée, plus la déduction du versement PER te fait économiser d'impôt cette année.

TMI future prévisionnelle (à la sortie)?Ta tranche marginale d'imposition estimée au moment où tu retireras ton PER (souvent plus basse à la retraite). C'est elle qui détermine l'impôt payé sur la part des versements déduits, à la sortie.

Plafond de déduction fiscale disponible4 700 €/an

Par défaut : plancher applicable à tous (10% du PASS, environ 4 700 €/an). Pour un salarié, le plafond réel est 10% des revenus professionnels N-1 (net de cotisations, dans la limite de 8 PASS) — vérifie le tien sur ton avis d'imposition ou impots.gouv.fr.

Sortie à la retraite

Mode de sortie

Taux de conversion en rente4,5 %/an

Utilisé uniquement en sortie rente viagère. Taux indicatif (varie selon l'assureur et l'âge) appliqué au capital pour obtenir la rente brute annuelle.

Sortie en capital : la part correspondant aux versements déduits est imposée au barème (TMI future), les plus-values au prélèvement forfaitaire unique de 31,4%. Sortie en rente viagère : imposition selon le régime des rentes viagères à titre onéreux (abattement selon l'âge) + prélèvements sociaux. Simulation indicative, ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.

Capital PER brut projeté à la retraite

—

Total versé—

Gains bruts—

Économie d'impôt / an—

Économie d'impôt cumulée—

Impôt à la sortie—

Capital net obtenu—

Gain net vs épargne classique—

Évolution du capital PER (brut, avant fiscalité de sortie)

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Comparaison à la sortie : PER vs épargne classique, à effort d'épargne identique

Avec PER (net)—

Sans PER, épargne classique (net)—

"Épargne classique" = même effort d'épargne réel (versement annuel net de l'économie d'impôt que tu aurais eue avec le PER), placé sans avantage fiscal à l'entrée, avec le même rendement, et imposé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4% sur les seules plus-values à la sortie.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur calcule l'économie d'impôt immédiate de chaque versement selon ta tranche marginale d'imposition, fait croître le capital net de cette économie jusqu'à la retraite, puis applique la fiscalité de sortie (barème de l'IR sur les versements déduits, prélèvement forfaitaire de 31,4 % sur les plus-values) pour comparer le PER à une épargne classique sans avantage fiscal à l'entrée.

Qui a intérêt à ouvrir un PER

Le PER est d'autant plus avantageux que ta TMI actuelle est élevée (30 %, 41 % ou 45 %) et que tu anticipes une TMI plus faible à la retraite — l'écart entre le taux économisé à l'entrée et le taux payé à la sortie fait tout l'intérêt du dispositif. À TMI à 0 % ou 11 %, un PEA ou une assurance vie restent souvent plus pertinents.

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SIMULATEUR

SCPI — Pierre-papier

Rendement, frais d'entrée/sortie, fiscalité et impact de la revente — au comptant ou à crédit.

Investissement

Montant investi (prix de souscription)20 000 €

Taux de distribution annuel?Le rendement annuel communiqué par la SCPI, exprimé en % du prix de souscription (celui que tu payes, frais d'entrée déjà inclus).5,5 %

Frais d'entrée?Frais de souscription, déjà inclus dans le prix de la part. Ils réduisent la valeur de retrait si tu revends peu de temps après l'achat.10 %

Frais de gestion additionnels?Frais de gestion au-delà de ceux déjà déduits par la société de gestion dans le taux de distribution affiché (ex : frais d'un courtier ou d'une plateforme).0 %

Fiscalité (revenus fonciers)

Régime d'imposition?Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% (si loyers annuels ≤ 15 000€, tous biens confondus). Réel : déduction des charges réelles (frais de gestion, intérêts d'emprunt) — souvent plus avantageux à crédit.

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Financement

Financer à crédit

Revente

Durée de détention15 ans

Revalorisation annuelle du prix de part0 %

Frais de sortie0 %

La plus-value à la revente suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : abattement pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Simulation indicative, ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.

Cash-flow net mensuel, année 1

—

Loyers perçus (bruts)—

Impôt (réel)—

Mensualité crédit (avec assurance)—

Rendement net-net année 1—

Valeur de revente nette—

Après frais de sortie, impôt sur la plus-value

Gain net total sur la période—

Taux de rentabilité interne (TRI)—

Position nette cumulée (cash-flows + revente), année par année

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Revente à 15 ans : valeur brute vs net perçu

Valeur de revente brute—

Net perçu (frais, impôt PV, crédit restant déduits)—

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur applique le taux de distribution de la SCPI à ton capital investi pour estimer tes revenus bruts, déduit la fiscalité (revenus fonciers imposés à ta TMI + prélèvements sociaux) et, si tu empruntes pour investir, la mensualité de crédit, pour suivre ta position nette cumulée année après année jusqu'à une revente simulée des parts.

SCPI au comptant ou à crédit

Investir à crédit permet de profiter de l'effet de levier — le crédit est en partie remboursé par les loyers — et de déduire les intérêts d'emprunt de tes revenus fonciers, mais expose davantage ton cash-flow mensuel les premières années. Compare les deux modes de financement directement dans le simulateur.

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SIMULATEUR

Acheter ou louer sa résidence principale

Compare le coût réel de l'achat (hors capital remboursé, qui devient ton patrimoine) à celui de la location, et trouve le point de bascule financier.

Achat

Prix d'achat250 000 €

Type de bien

Frais de notaire7,5 % (18 750 €)

Calculé automatiquement selon le type de bien (≈7,5% dans l'ancien, ≈2,5% dans le neuf) — ajustable selon ton département.

Frais d'agence (si tu en as)0 % (0 €)

Frais de dossier et garantie bancaire1 500 €

Travaux0 €

Financement

Apport personnel25 000 €

Taux du crédit3,5 %

Détermine la part d'intérêts et de capital remboursés chaque mois.

Durée du crédit20 ans

Assurance emprunteur0,34 %/an

Charges de propriétaire

Taxe foncière1 200 €/an

Charges de copropriété600 €/an

Assurance habitation propriétaire250 €/an

Entretien / provision travaux1 % (2 500 €/an)

Revente

Prix de revente estimé250 000 €

Par défaut égal au prix d'achat (hypothèse prudente, sans plus-value). Ajuste selon ton scénario.

Frais d'agence à la revente4 %

La plus-value de cession de la résidence principale est exonérée d'impôt en France (art. 150 U II 1° CGI) : aucune fiscalité n'est appliquée sur le prix de revente. Les charges de propriétaire sont supposées constantes sur la période ; seul le loyer est revalorisé chaque année.

Location (scénario alternatif)

Loyer mensuel équivalent900 €

Revalorisation annuelle du loyer1 %

Assurance habitation locataire120 €/an

Mensualité crédit (avec assurance)—

Frais d'acquisition (notaire + agence)—

Point de bascule financier

—

Dépense cumulée achat (hors capital)—

Dépense cumulée location—

Capital net à la revente—

Gain net à devenir propriétaire—

Sur toute la durée du crédit, revente incluse, comparé à louer sur la même période.

Dépenses cumulées : achat vs location

Achat (intérêts + charges, hors capital)

Location (loyers + assurance)

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour comparer achat et location.

Le capital remboursé chaque mois n'est pas une dépense : il constitue ton patrimoine (équité) dans le bien. La dépense cumulée à l'achat part donc dès l'année 0 avec les frais de notaire et les frais de dossier et garantie bancaire (payés dès l'acte d'achat), puis compte chaque année les intérêts d'emprunt, l'assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance habitation et l'entretien.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur compare, sur ton horizon de vie dans le logement, le coût cumulé de l'achat (frais de notaire, intérêts, taxe foncière, charges, entretien, moins la revalorisation du bien à la revente) au coût cumulé de la location (loyers), augmenté du placement de l'apport et de l'écart de mensualité que tu n'aurais pas dépensé en restant locataire.

Dans quels cas l'achat devient rentable

L'achat devient généralement plus avantageux que la location au-delà d'un certain horizon, souvent 7 à 10 ans, le temps d'amortir les frais de notaire et de profiter de la revalorisation du bien — mais cela dépend fortement du marché local et du rendement que tu obtiendrais en plaçant ton apport ailleurs.

Voir aussi

SIMULATEUR

Plus-value immobilière

L'impôt dû à la revente d'un bien : résidence principale (exonérée) ou tout autre bien (résidence secondaire, locatif, terrain...).

Type de bien vendu

Prix et durée

Prix d'achat200 000 €

Prix de vente280 000 €

Durée de détention10 ans

Frais de vente (agence, diagnostics...)0 €

Frais d'acquisition (majorent le prix d'achat)

Frais d'acquisition réels15 000 €

Travaux (majorent le prix d'achat)

Travaux réels (justificatifs)20 000 €

Barème 2026 : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans. Taxe additionnelle sur les plus-values élevées (>50 000€ imposables) selon barème progressif avec lissage. Vente exonérée si le prix de cession est ≤ 15 000€. Cas particuliers non couverts (primo-cession de résidence secondaire sous conditions, vendeurs invalides/retraités modestes, expropriation...) : rapproche-toi d'un notaire pour ces situations.

Prix d'acquisition corrigé—

Prix de cession net—

Plus-value brute—

Abattement IR / PS (durée)—

Impôt sur le revenu (19%)—

Prélèvements sociaux (17,2%)—

Taxe sur plus-value élevée—

Total impôt dû

—

Produit net de la vente—

Impôt total dû selon la durée de détention

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ton impôt.

À prix d'achat, prix de vente et frais identiques : plus tu attends avant de vendre, plus l'abattement pour durée de détention réduit ta plus-value imposable.

Répartition de la plus-value brute

Net pour toi—

Impôt total (IR + PS + taxe élevée)—

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur applique les abattements pour durée de détention à ta plus-value brute (prix de vente moins prix d'achat et frais) séparément pour l'impôt sur le revenu (exonération totale après 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (exonération totale après 30 ans), puis ajoute la surtaxe éventuelle sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

Comment réduire son impôt sur la plus-value

Le principal levier est le temps : plus tu attends avant de vendre, plus l'abattement progressif réduit ta base imposable, jusqu'à l'exonération totale. La résidence principale, elle, est totalement exonérée de plus-value quelle que soit la durée de détention — un point à vérifier avant toute simulation sur une résidence secondaire ou un bien locatif.

Voir aussi

SIMULATEUR

Crédit immobilier

Mensualités, coût total du crédit, TAEG estimé — et l'effet d'un différé de remboursement en début de prêt.

Le prêt

Montant emprunté200 000 €

Durée totale du prêt20 ans

Différé éventuel inclus : une durée de 20 ans avec 12 mois de différé, c'est 12 mois sans amortissement puis 19 ans de remboursement.

Taux d'intérêt nominal3,5 %

Taux d'assurance emprunteur0,34 %/an

Calculée sur le capital initial emprunté, versée chaque mois y compris pendant un éventuel différé.

Frais de dossier1 000 €

Différé de remboursement?Une période en début de prêt pendant laquelle tu ne rembourses pas encore le capital — utile le temps de travaux ou d'une construction (VEFA), le temps que le bien génère des revenus.

Durée du différé12 mois

Différé partiel : tu ne payes que les intérêts pendant la période, le capital ne bouge pas. Différé total : tu ne payes rien, les intérêts s'accumulent et augmentent le capital à rembourser ensuite — utile pendant un chantier (VEFA) mais plus coûteux au total.

Mensualité (avec assurance)

—

Coût total des intérêts—

Coût total de l'assurance—

Frais de dossier—

Coût total du crédit—

Coût total remboursé—

Taux nominal—

TAEG estimé?Le Taux Annuel Effectif Global inclut le taux nominal, l'assurance et les frais de dossier — c'est le seul taux qui permet de comparer objectivement deux offres de crédit entre elles.—

Capital restant dû dans le temps

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ton crédit.

Le TAEG estimé est calculé à partir de l'ensemble des flux (mensualités, assurance, frais de dossier) — indicatif, la méthode de calcul réglementaire du TAEG peut différer légèrement.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur calcule ta mensualité (capital, intérêts et assurance emprunteur) à partir du montant emprunté, du taux et de la durée, additionne l'ensemble des flux du crédit (intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie) pour obtenir le coût total et un TAEG indicatif, puis trace l'évolution du capital restant dû mois après mois.

Ce qui fait varier le coût total de ton crédit

À montant et durée égaux, l'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit — c'est souvent le poste le plus négociable. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total en intérêts : compare plusieurs durées dans le simulateur pour visualiser cet arbitrage.

Voir aussi

SIMULATEUR

Remboursement anticipé

Rembourser ton crédit immobilier par anticipation, ou investir cette somme à la place : lequel te laisse le plus d'argent à l'échéance actuelle du prêt ?

Ton crédit en cours

Capital restant dû150 000 €

Taux d'intérêt du crédit3,5 %

Durée restante15 ans

Le remboursement anticipé

Montant disponible à rembourser20 000 €

À l'échéance, tu préfères?Réduire la durée : tu continues de payer la même mensualité, le crédit se termine plus tôt. Réduire la mensualité : le crédit dure aussi longtemps que prévu, mais chaque mensualité baisse — utile si tu veux alléger ton budget tout de suite.

Ton contrat prévoit-il une exonération d'indemnités ??La loi (art. L313-25 du code de la consommation) plafonne les indemnités de remboursement anticipé (IRA) au plus petit des deux montants : 3% du capital remboursé, ou l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur ce capital. Certains contrats (taux variable, rachat suite à mutation professionnelle, décès...) en sont exonérés — vérifie ton offre de prêt.

L'alternative : investir cette somme

Rendement net annuel espéré5 %

Net de frais et de fiscalité déjà estimée — un rendement futur n'est jamais garanti, contrairement aux intérêts économisés sur le crédit.

Indemnités de remboursement anticipé?Calculées automatiquement au plafond légal : le plus petit entre 3% du capital remboursé et 6 mois d'intérêts sur ce capital.

—

Nouvelle durée restante—

Intérêts économisés sur le crédit—

Valeur nette si tu rembourses?La mensualité (ou l'économie mensuelle) libérée par le remboursement anticipé, réinvestie chaque mois jusqu'à l'échéance actuelle du prêt, au rendement espéré ci-contre.—

Valeur nette si tu investis?Le montant disponible (capital + indemnités que tu aurais payées) investi en une fois, au rendement espéré ci-contre, jusqu'à l'échéance actuelle du prêt.—

Verdict

—

Capital restant dû dans le temps

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour comparer les deux options.

Comparaison à taux, durée et rendement d'investissement identiques. Le calcul ne tient pas compte d'un changement futur de taux ou de rendement, ni d'une revente anticipée du bien.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur compare deux options pour une même somme disponible : rembourser ton crédit par anticipation (intérêts futurs économisés, moins les indemnités de remboursement anticipé éventuelles) ou placer cette somme à un rendement que tu définis, pour identifier laquelle des deux options laisse le plus de patrimoine net au terme du crédit.

Rembourser ou investir : la règle de décision

La comparaison se résume souvent au taux de ton crédit face au rendement net que tu peux espérer de ton placement : si ton crédit est à un taux inférieur au rendement net attendu de ton épargne, investir est généralement plus rentable que rembourser par anticipation — mais rembourser réduit aussi ton risque et ta charge mensuelle.

Voir aussi

SIMULATEUR

Crédit lombard?Un crédit lombard te permet d'emprunter en mettant en garantie (nantissement) un portefeuille de titres — actions, obligations, fonds — sans le vendre. Tu gardes ton portefeuille investi tout en obtenant des liquidités, mais si sa valeur chute trop, la banque peut exiger un remboursement partiel ou vendre tes titres : c'est l'appel de marge.

Emprunte en nantissant un portefeuille de titres — mensualités, coût du crédit, effet de levier et risque d'appel de marge.

Le nantissement

Montant du portefeuille nanti300 000 €

La valeur actuelle des titres (compte-titres, PEA, assurance vie...) que tu mets en garantie sans les vendre.

LTV — quotité de financement?Loan-to-Value : la part de la valeur de ton portefeuille que la banque accepte de te prêter. Plus le portefeuille est risqué (actions) plus la LTV accordée est faible ; plus il est sûr (fonds euros, obligations d'État) plus elle peut être élevée.50 % (150 000 € empruntés)

Le prêt

Taux d'intérêt3 %

Durée du prêt5 ans

Mode de remboursement?In fine : tu ne payes que les intérêts chaque mois, le capital emprunté est remboursé en une fois au terme (en général via la revente d'une partie des titres ou un refinancement) — c'est le montage le plus courant pour un crédit lombard. Amortissable : capital et intérêts remboursés chaque mois, comme un crédit classique.

Frais de dossier300 €

Effet de levier & risque d'appel de marge

Rendement annuel espéré du portefeuille nanti5 %

Sert uniquement à estimer l'effet de levier ci-contre — un rendement futur n'est jamais garanti.

Seuil d'appel de marge?Le LTV maximal toléré par la banque. Si la valeur de ton portefeuille chute et fait remonter ton LTV effectif au-delà de ce seuil, la banque t'appelle à reconstituer la garantie (apport de cash ou de titres) — ou vend une partie de tes titres si tu ne réagis pas.70 %

Simuler une baisse du marché0 %

Fais chuter la valeur du portefeuille nanti pour voir si tu déclencherais un appel de marge.

Montant emprunté

—

Mensualité (intérêts seuls)—

Coût total des intérêts—

Frais de dossier—

Coût total du crédit—

Effet de levier annuel estimé?Différence entre le rendement espéré du portefeuille et le coût des intérêts, appliquée au montant emprunté. Positif si le rendement attendu dépasse le taux du crédit — mais le rendement n'est jamais garanti, contrairement au coût du crédit.—

Baisse du marché supportable avant appel de marge—

Effet de levier & risque d'appel de marge

Capital restant dû, valeur du portefeuille nanti et seuil d'appel de marge, dans le temps.

Capital restant dû

Valeur du portefeuille nanti

Seuil d'appel de marge

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ton crédit lombard.

En mode in fine, le capital emprunté reste constant jusqu'au remboursement intégral au terme du prêt. Ce simulateur est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur mesure l'effet de levier d'un crédit lombard : tu empruntes en nantissant ton portefeuille financier existant, investis la somme empruntée, et le simulateur compare le gain espéré du placement au coût réel des intérêts du crédit, tout en suivant le seuil au-delà duquel un appel de marge se déclencherait en cas de baisse du portefeuille.

Qui peut envisager un crédit lombard

Le crédit lombard s'adresse à des profils qui détiennent déjà un portefeuille financier significatif et diversifié à nantir, car le principal risque est un appel de marge en cas de baisse. C'est un outil d'optimisation pour investisseurs avertis, pas un levier d'entrée en bourse pour un premier investissement.

Voir aussi

SIMULATEUR

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)?L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Il ne porte que sur le patrimoine immobilier : biens détenus en direct, parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI) et unités de compte immobilières d'assurance vie. Tu es assujetti si ton patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier — mais une fois assujetti, le barème s'applique dès 800 000 €.

Saisis ton patrimoine immobilier et tes dettes au 1er janvier : le simulateur te dit si tu es assujetti, applique le barème, la décote, les réductions pour dons et le plafonnement à 75 % des revenus.

Ton patrimoine immobilier (valeur vénale au 1er janvier)

Résidence principale?Valeur de marché du bien, avant l'abattement légal de 30 % que le simulateur applique automatiquement. Un bien détenu via une SCI ne bénéficie pas de cet abattement : saisis-le alors dans « parts de sociétés immobilières ».600 000 €

Abattement de 30 % appliqué : seuls 70 % de cette valeur entrent dans l'assiette.

Autres biens détenus en direct?Résidences secondaires, biens locatifs nus ou meublés, terrains, parkings, en pleine propriété ou en usufruit (l'usufruitier déclare la pleine valeur ; le nu-propriétaire ne déclare rien). Les biens affectés à ton activité professionnelle sont exonérés : ne les saisis pas.900 000 €

Parts de SCI, SCPI, OPCI?Valeur de tes parts au 1er janvier, pour leur fraction représentative d'immobilier (la société de gestion la communique chaque année). Une SCI familiale détenant un bien se déclare ici, à la valeur de tes parts.0 €

Immobilier via assurance vie / PER?Fraction immobilière des unités de compte de tes contrats rachetables (SCPI, OPCI, SCI en assurance vie). L'assureur indique chaque année le montant à déclarer.0 €

Tes dettes déductibles (capital restant dû au 1er janvier)

Crédit sur la résidence principale?Capital restant dû au 1er janvier d'un prêt ayant servi à acheter ou rénover ta résidence principale. Déductible dans la limite de la valeur imposable du bien, c'est-à-dire 70 % de sa valeur.150 000 €

Crédits sur les autres biens?Capital restant dû des prêts ayant financé l'acquisition, les travaux ou l'entretien des biens imposables. Un prêt in fine n'est déductible que pour une fraction dégressive (le capital est réputé remboursé linéairement sur la durée du prêt).300 000 €

Autres dettes déductibles?Taxe foncière de l'année due au 1er janvier, factures de travaux non encore payées, dettes de succession liées aux biens, IFI théorique de l'année. Les dettes contractées auprès d'un membre du foyer ou d'une société contrôlée sont exclues sauf conditions strictes.5 000 €

Réductions et plafonnement

Dons à des organismes éligibles?Dons de l'année aux fondations reconnues d'utilité publique, entreprises d'insertion, etc. : 75 % du don vient en réduction de l'IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction (soit 66 667 € de dons). Le même don ne peut pas aussi réduire l'impôt sur le revenu.0 €

Revenus annuels du foyer (année précédente)?Sert au plafonnement : le total IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peut pas dépasser 75 % de tes revenus mondiaux nets de frais professionnels. Si c'est le cas, l'IFI est réduit de l'excédent. Ce mécanisme joue surtout pour les gros patrimoines à faibles revenus.80 000 €

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux payés?Montant total d'IR et de prélèvements sociaux (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus du capital) dû au titre de ces revenus. Il entre dans le calcul du plafonnement à 75 %.15 000 €

IFI dû cette année

—

Patrimoine immobilier brut—

Abattement résidence principale (30 %)—

Dettes déductibles retenues—

Actif net taxable—

IFI brut (barème)—

Décote (patrimoine entre 1,3 et 1,4 M€)—

Réduction pour dons (75 %)—

Plafonnement à 75 % des revenus—

Taux moyen sur l'actif net—

Tranche marginale—

Répartition de l'IFI par tranche du barème

Renseigne ton patrimoine puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir si tu es assujetti.

Barème 2026 (inchangé depuis 2018) : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,50 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, 1,50 % au-delà. Simulateur indicatif, à jour de la législation française 2026 — ne remplace pas un avis professionnel.

Ce qui ferait bouger ton IFI

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur additionne ton patrimoine immobilier (résidence principale avec son abattement de 30 %, autres biens, parts de sociétés immobilières, unités de compte immobilières), déduit tes dettes admissibles pour obtenir ton actif net taxable, applique le barème progressif par tranches, puis la décote éventuelle, les réductions pour dons et le plafonnement à 75 % de tes revenus.

Qui est concerné par l'IFI

Tu es assujetti si ton patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier — mais une fois ce seuil franchi, le barème s'applique dès 800 000 €. Seul l'immobilier compte : placements financiers, PEA, assurance vie en unités de compte non immobilières et biens professionnels en sont exclus.

Voir aussi

SIMULATEUR

Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)?Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, remplace le Pinel. Il permet d'amortir chaque année une fraction de la valeur du bien loué nu, et rend le déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € (au lieu de 10 700 € en régime réel classique) jusqu'en 2027. Applicable aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Saisis ton investissement locatif : le simulateur calcule ton amortissement annuel, ton résultat foncier, le déficit imputable sur ton revenu global et le gain fiscal par rapport au régime réel classique (sans le dispositif).

Ton investissement

Prix d'achat du bien?Prix du logement neuf ou éligible au dispositif. L'amortissement Jeanbrun se calcule sur 80 % de cette valeur.250 000 €

Loyer mensuel?Loyer hors charges. Le dispositif impose un plafond de loyer et de ressources du locataire, qui varient selon le type de bail — non modélisés ici, vérifie ton éligibilité au cas par cas.900 €

Charges annuelles déductibles?Taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, entretien courant — hors intérêts d'emprunt.3 000 €

Intérêts d'emprunt annuels?Intérêts payés sur le crédit ayant financé l'achat, déductibles du revenu foncier mais jamais imputables sur le revenu global.4 000 €

Amortissement et fiscalité

Taux d'amortissement annuel?Entre 3,5 % et 5,5 % par an pour le neuf (3 % à 4 % pour l'ancien), selon le type de logement et de loyer choisi. Appliqué sur 80 % du prix d'achat.4,5 %

Tranche marginale d'imposition (TMI)?Le taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de tes revenus : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Indiqué sur ton avis d'imposition ou simulable sur impots.gouv.fr.

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir ton gain fiscal.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur calcule l'amortissement annuel (taux choisi appliqué sur 80 % du prix d'achat), le déduit des loyers bruts après charges et intérêts d'emprunt pour obtenir le résultat foncier. En cas de déficit, il applique le plafond d'imputation sur le revenu global de 21 400 € (contre 10 700 € en déficit foncier classique) et reporte le surplus 10 ans sur les revenus fonciers futurs. Il compare ensuite ce résultat à ce que donnerait le régime réel classique, sans amortissement, pour isoler l'avantage propre au dispositif.

Qui est concerné

Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, plan Relance Logement) s'applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sans contrainte de zone géographique, sous condition de louer nu en résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire à respecter, et une déclaration au régime réel obligatoire.

Voir aussi

SIMULATEUR

Assurance vie et succession?Au décès, le capital de l'assurance vie est versé aux bénéficiaires désignés, hors succession civile. Sa fiscalité dépend de l'âge de l'assuré au moment du versement des primes : avant 70 ans, prélèvement de l'article 990 I (152 500 € d'abattement par bénéficiaire, puis 20 % et 31,25 %) ; après 70 ans, droits de succession classiques sur les primes (article 757 B, 30 500 € d'abattement global). Le conjoint, le partenaire de PACS et les associations d'utilité publique sont exonérés.

Saisis ton contrat et ta clause bénéficiaire : le simulateur ventile le capital entre les régimes « avant 70 ans » et « après 70 ans », applique les exonérations et les abattements, et te dit ce que chaque bénéficiaire reçoit réellement — avec la comparaison à la même somme hors assurance vie.

Pars d'une situation type

Un clic pré-remplit le formulaire. Ajuste ensuite les montants et les bénéficiaires, puis lance la simulation.

Ton contrat

Type de contrat?L'assurance vie transmet le capital hors succession, avec une fiscalité propre (articles 990 I et 757 B du CGI). Un contrat de capitalisation, lui, fait partie de la succession : il est taxé aux droits de succession comme n'importe quel autre bien.

Capital au décès?Valeur de rachat de tous tes contrats d'assurance vie au jour du décès. L'abattement de 152 500 € est unique par bénéficiaire pour l'ensemble des contrats d'un même assuré, tous assureurs confondus : additionne tes contrats.400 000 €

Tous contrats confondus : l'abattement de 152 500 € ne se multiplie pas avec le nombre de contrats.

Primes versées avant 70 ans?Total des primes versées avant le 70e anniversaire de l'assuré. Elles relèvent de l'article 990 I : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis 20 % jusqu'à 700 000 € de part taxable, 31,25 % au-delà. Les gains que ces primes ont produits suivent ce régime.250 000 €

Primes versées après 70 ans?Total des primes versées à partir du 70e anniversaire de l'assuré. Elles relèvent de l'article 757 B : abattement global de 30 500 € (un seul pour tous les bénéficiaires et tous les contrats), puis droits de succession classiques selon le lien de parenté. Seules les primes sont taxées : les gains qu'elles ont produits échappent à la fois aux droits de succession et au prélèvement 990 I.0 €

Les gains correspondent à l'écart entre le capital au décès et le total des primes versées. C'est la date de versement de chaque prime qui compte, pas la date d'ouverture du contrat.

Part du contrat en unités de compte?Les gains du fonds en euros ont déjà supporté les prélèvements sociaux, année après année. Ceux des unités de compte ne les supportent qu'au décès, au taux de 17,2 %. Approximation : les gains sont supposés proportionnels à cette part.30 %

Détermine les prélèvements sociaux retenus sur les gains au décès (17,2 %).

Les bénéficiaires

Forme de la clause bénéficiaire?Clause classique : chaque bénéficiaire reçoit sa part en pleine propriété. Clause démembrée : le conjoint reçoit l'usufruit du capital (il est exonéré), les autres bénéficiaires la nue-propriété — seule cette dernière est taxée, selon un barème qui dépend de l'âge de l'usufruitier.

Bénéficiaires désignés?Le lien de parenté fixe le barème des droits de succession (appliqués aux primes versées après 70 ans) et les exonérations. Conjoint, partenaire de PACS et association d'utilité publique : exonérés. Frère ou sœur : exonéré seulement s'il est célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou infirme, et domicilié avec toi depuis au moins 5 ans. Pour un petit-enfant qui vient en représentation de son parent décédé, choisis « Enfant ».

« Autres biens reçus » : ce que le bénéficiaire reçoit par ailleurs dans ta succession — ces biens consomment d'abord son abattement personnel de droits de succession.

Capital net transmis aux bénéficiaires

—

Capital au décès—

dont gains—

Prélèvements sociaux (gains en UC)—

Prélèvement 990 I (avant 70 ans)—

Droits de succession—

Total prélevé—

Taux global sur le capital—

Droits si la même somme était hors assurance vie—

Économie grâce à l'assurance vie—

Économie de la clause démembrée—

Qui reçoit quoi ?

Net reçu

Prélèvements sociaux

Prélèvement 990 I

Droits de succession

Renseigne ton contrat et tes bénéficiaires, puis clique sur « Lancer la simulation » pour voir ce que chacun reçoit.

Barèmes 2026 inchangés. Le prélèvement de l'article 990 I est retenu par l'assureur avant le versement ; les droits de succession sont à régler par les bénéficiaires sur la déclaration de succession (délai de 6 mois). Simulateur indicatif — ne remplace pas l'avis d'un notaire.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur ventile le capital décès entre deux régimes selon l'âge de l'assuré au versement des primes. Les primes versées avant 70 ans, avec les gains qu'elles ont produits, relèvent du prélèvement de l'article 990 I du CGI : abattement de 152 500 € par bénéficiaire (tous contrats confondus), puis 20 % jusqu'à 700 000 € de part taxable et 31,25 % au-delà. Les primes versées après 70 ans relèvent de l'article 757 B : après un abattement global de 30 500 € partagé entre tous les bénéficiaires, elles sont soumises aux droits de succession selon le lien de parenté — mais les gains qu'elles ont produits échappent aux deux régimes.

Qui est exonéré

Le conjoint survivant et le partenaire de PACS, pour les deux régimes et sans plafond.
Le frère ou la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, de plus de 50 ans ou infirme, qui vivait avec l'assuré depuis au moins 5 ans.
Les associations et fondations d'utilité publique éligibles à l'article 795 du CGI.

Les autres bénéficiaires — enfants, petits-enfants, frères et sœurs, neveux et nièces, concubins, amis — sont taxés ; les droits de succession appliqués aux primes d'après 70 ans suivent le barème de leur lien de parenté (jusqu'à 60 % pour un tiers).

La clause bénéficiaire démembrée

En attribuant l'usufruit du capital au conjoint et la nue-propriété aux enfants, seule la valeur fiscale de la nue-propriété est taxée aux enfants (selon le barème de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier), l'abattement de 152 500 € étant partagé entre usufruitier et nu-propriétaire au prorata de leurs droits. Au décès du conjoint, l'usufruit s'éteint sans nouveaux droits à payer pour les nus-propriétaires.

Et le contrat de capitalisation ?

Contrairement à l'assurance vie, un contrat de capitalisation fait partie de la succession de son titulaire : sa valeur entière est soumise aux droits de succession, après les abattements personnels de chaque héritier. Le simulateur te permet de comparer les deux sur ton cas.

Voir aussi

SIMULATEUR

Intérêt composé

Vois comment un capital de départ et des versements réguliers grandissent avec le temps, grâce aux intérêts qui rapportent eux-mêmes des intérêts.

Capital initial5 000 €

Versement mensuel200 €

Nombre d'années20 ans

Taux d'intérêt annuel6 %

Les intérêts sont calculés et réinvestis chaque mois — c'est ce réinvestissement qui fait "composer" les intérêts.

Revalorisation annuelle du versement0 %

Pour simuler un effort d'épargne qui augmente chaque année, par exemple avec ton salaire.

Inflation annuelle0 %

Pour voir la valeur de ton capital final en pouvoir d'achat d'aujourd'hui (euros constants).

Capital final

—

Total versé—

Intérêts gagnés—

Part des intérêts dans le capital final—

Composition du capital dans le temps

Versements cumulés

Intérêts cumulés

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

L'effet des intérêts composés

Avec intérêts composés—

Épargne seule, sans rendement—

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur applique ton rendement annuel à un capital initial et à des versements réguliers, en réinvestissant chaque année les intérêts générés sur les intérêts déjà acquis. C'est ce mécanisme d'intérêts composés qui fait qu'une part croissante de ton capital final vient des gains plutôt que de tes versements, à mesure que la durée s'allonge.

Pourquoi la durée compte plus que le taux

Doubler ta durée d'investissement a souvent plus d'impact sur ton capital final qu'augmenter ton rendement de quelques points — c'est l'effet cumulatif du temps. Le simulateur affiche la part des versements cumulés et celle des intérêts composés dans ton capital final, pour visualiser concrètement ce basculement.

Voir aussi

SIMULATEUR

PEA (Plan d'Épargne en Actions)

Projette la croissance de ton PEA et découvre l'impact fiscal d'un retrait selon son ancienneté.

Capital déjà investi5 000 €

La valeur actuelle de ton PEA (versements et gains déjà accumulés).

Versement mensuel200 €

Le PEA est plafonné à 150 000 € de versements cumulés (hors gains) — ce simulateur ne tient pas compte de ce plafond.

Date d'ouverture du PEA

Détermine l'ancienneté de ton PEA — c'est elle qui fixe ta fiscalité à la sortie.

Rendement annuel espéré6 %

Rendement annuel brut moyen supposé des supports investis dans le PEA (actions, ETF...).

Horizon de simulation15 ans

Pour combien de temps encore veux-tu investir avant d'envisager un retrait ?

Capital net après impôt

—

Capital brut projeté—

Total versé—

Plus-value—

Impôt dû à la sortie—

Impact fiscal selon la date de sortie

Composition du capital dans le temps

Versements cumulés

Capital total

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Le coût d'une sortie anticipée

Retrait après 5 ans (PS 18,6% seulement)?Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) financent la sécurité sociale. Ils s'appliquent sur presque tous les revenus du capital, même quand l'impôt sur le revenu est réduit ou exonéré.—

Retrait avant 5 ans (flat tax 31,4%, clôture du plan)?La flat tax (ou PFU, prélèvement forfaitaire unique) est un taux d'imposition fixe de 31,4% qui s'applique par défaut sur les revenus du capital (intérêts, dividendes, plus-values) : 12,8% d'impôt sur le revenu + 18,6% de prélèvements sociaux (17,2% pour l'assurance vie, soit 30%).—

Ces deux montants comparent, à plus-value identique, ce que tu obtiendrais net selon que tu retires ton épargne avant ou après le 5ᵉ anniversaire du plan. Hors option pour le barème progressif de l'IR (rarement avantageuse) et hors changements réglementaires futurs.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur projette ton capital final selon ton versement initial, tes versements réguliers et ton rendement annuel, puis applique la fiscalité du PEA selon la date de retrait : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en cas de clôture avant 5 ans, ou seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % après 5 ans — et compare le résultat net à un compte-titres ordinaire.

Pourquoi attendre 5 ans change tout

Après 5 ans, un retrait n'entraîne plus la clôture du plan et n'est taxé qu'aux prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 31,4 % de PFU avant cette date. L'écart de fiscalité peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une plus-value importante, comme le montre la comparaison chiffrée du simulateur.

Voir aussi

SIMULATEUR

CTO (Compte-Titres Ordinaire)

Projette la croissance de ton CTO en tenant compte de l'imposition annuelle des dividendes et de l'impôt sur la plus-value à la revente.

Capital déjà investi5 000 €

La valeur actuelle de ton compte-titres (versements et gains déjà accumulés).

Versement mensuel200 €

Contrairement au PEA, le CTO n'a aucun plafond de versement.

Rendement annuel total espéré6 %

Rendement annuel brut moyen supposé (plus-value latente + dividendes) des supports investis.

Dont rendement en dividendes2,5 %

La part du rendement annuel distribuée en dividendes — imposée chaque année, même si elle est réinvestie. Le reste du rendement (plus-value latente) n'est imposé qu'à la revente.

Régime d'imposition des gains

Par défaut, dividendes et plus-values sont taxés à la flat tax de 31,4% (12,8% d'IR + 18,6% de PS). L'option pour le barème progressif s'applique à tous tes revenus du capital de l'année, sans abattement pour durée de détention (supprimé pour les titres acquis depuis 2018).

Horizon de simulation15 ans

Pour combien de temps encore veux-tu investir avant d'envisager une revente ?

Capital net à la revente

—

Capital brut projeté—

Total versé—

Dividendes bruts perçus (cumulés)—

Impôt sur les dividendes (cumulé)—

Plus-value imposable à la revente—

Impôt sur la plus-value à la revente—

Impôt total payé—

Comment se répartit l'impôt

Composition du capital dans le temps

Versements cumulés

Capital total

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Le coût de la fiscalité annuelle sur les dividendes?Sur un CTO, les dividendes sont imposés chaque année où ils sont perçus, même réinvestis. Dans une enveloppe comme le PEA ou l'assurance vie, les gains ne sont taxés qu'à la sortie — ce simulateur compare les deux pour isoler ce coût.

CTO réel (dividendes taxés chaque année)—

Si tout n'était taxé qu'à la revente (façon enveloppe)—

À rendement identique, cette comparaison isole le coût du « frottement fiscal » propre au CTO : chaque dividende perçu paie l'impôt l'année même, alors qu'une enveloppe comme le PEA ou l'assurance vie diffère toute imposition jusqu'au retrait.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur projette ton capital final selon tes versements et ton rendement, puis applique l'imposition du compte-titres ordinaire à chaque cession avec plus-value : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux) par défaut, ou option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si elle est plus avantageuse selon ta TMI.

CTO ou PEA : la différence qui compte

Contrairement au PEA, chaque plus-value réalisée sur un CTO est imposée l'année même, même si tu réinvestis immédiatement — il n'y a pas de capitalisation sans frottement fiscal. Le CTO reste néanmoins utile au-delà du plafond de versements du PEA (150 000 €) ou pour détenir des titres non éligibles au PEA.

Voir aussi

SIMULATEUR

Et si j'avais investi en bitcoin ?

Choisis un montant, une date et, si tu veux, un investissement mensuel (DCA) : découvre ce que ça vaudrait aujourd'hui — à partir de cours historiques réels du bitcoin en euros.

Montant investi au départ1 000 €

Investissement mensuel (DCA)0 €/mois

0 = un seul achat. Sinon, un achat chaque mois au cours moyen du mois, à partir de la date d'investissement.

Date d'investissement

Historique de cours disponible à partir d'août 2013.

Cours moyens mensuels du bitcoin en euros. Le bitcoin est un actif extrêmement volatil — ces chiffres illustrent un scénario passé, pas une promesse de performance future.

Valeur aujourd'hui

—

Soit x0 ce que tu as investi

Total investi—

Bitcoins obtenus—

Cours à l'achat—

Cours actuel—

Plus-value—

Impôt estimé si vendu (flat tax 31,4%)—

Valeur nette après impôt—

Ce que ça représente

Valeur de ton investissement dans le temps

Total investi

Valeur du bitcoin détenu

Choisis un montant et une date puis clique sur « Lancer la simulation ».

Cours moyens mensuels indicatifs. Le bitcoin a connu des baisses de plus de 70% à plusieurs reprises dans son histoire — la trajectoire n'a jamais été une ligne droite.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur applique les cours mensuels historiques réels du Bitcoin en euros à un versement unique ou régulier réalisé à une date passée que tu choisis, pour calculer ce que vaudrait aujourd'hui cet investissement — un exercice rétrospectif utile pour mesurer la volatilité réelle de l'actif, pas une prévision.

Ce que ce simulateur ne montre pas

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures : le Bitcoin a connu plusieurs baisses de plus de 70 % dans son histoire. Ce simulateur sert à visualiser la trajectoire réelle traversée, avec ses creux, pas à extrapoler un rendement futur.

Voir aussi

SIMULATEUR

Et si j'avais investi dans le S&P 500 ?

Choisis un montant, une date et, si tu veux, un investissement mensuel (DCA) : découvre ce que ça vaudrait aujourd'hui — à partir des cours de clôture réels de l'indice depuis sa création en 1957.

Montant investi au départ1 000 $

Investissement mensuel (DCA)0 $/mois

0 = un seul achat. Sinon, un achat chaque mois au cours de clôture du mois, à partir de la date d'investissement.

Date d'investissement

Historique de cours disponible depuis janvier 1957, création de l'indice à 500 valeurs.

Cours de clôture mensuels réels du S&P 500, en dollars (devise native de l'indice, sans conversion de change). Performance passée, jamais une garantie pour l'avenir — l'indice a connu plusieurs baisses de plus de 40% (1974, 2002, 2008-2009).

Valeur aujourd'hui

—

Soit x0 ce que tu as investi

Total investi—

Niveau à l'achat—

Niveau actuel—

Plus-value—

Impôt estimé si vendu (flat tax 31,4%)—

Valeur nette après impôt—

Ce que ça représente

Valeur de ton investissement dans le temps

Total investi

Valeur de l'investissement

Choisis un montant et une date puis clique sur « Lancer la simulation ».

Cours de clôture mensuels réels. Sur près de 70 ans, l'indice n'a jamais suivi une ligne droite — plusieurs baisses de plus de 40% ont précédé chaque nouveau sommet.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur applique les cours de clôture mensuels réels de l'indice S&P 500 depuis 1957 à un versement unique ou à des versements mensuels réguliers, pour calculer ce que vaudrait aujourd'hui ton investissement — une façon concrète de visualiser la performance longue durée des actions américaines.

Ce que révèle près de 70 ans d'historique

Sur cette période, l'indice n'a jamais suivi une ligne droite : plusieurs baisses de plus de 40 % (2000, 2008, 2020) ont précédé chaque nouveau sommet. Investir régulièrement, par versements mensuels plutôt qu'en une seule fois, lisse une partie de cette volatilité.

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SIMULATEUR

Assurance vie

Projette la croissance de ton assurance vie et découvre l'impact fiscal d'un retrait selon son ancienneté.

Capital déjà investi5 000 €

La valeur actuelle de ton assurance vie (versements et gains déjà accumulés).

Versement mensuel200 €

Date d'ouverture de l'assurance vie

Détermine l'ancienneté du contrat — c'est elle qui fixe ta fiscalité à la sortie, avec un cap déterminant à 8 ans.

Rendement annuel espéré6 %

Rendement annuel brut moyen supposé (mix fonds euros / unités de compte).

Horizon de simulation15 ans

Pour combien de temps encore veux-tu investir avant d'envisager un retrait ?

Situation fiscale (après 8 ans)

Détermine l'abattement annuel sur les gains retirés après 8 ans : 4 600 € seul(e), 9 200 € en couple (imposition commune).

Capital net après impôt

—

Capital brut projeté—

Total versé—

Plus-value—

Impôt dû à la sortie—

Impact fiscal selon la date de sortie et d'ouverture

Composition du capital dans le temps

Versements cumulés

Capital total

Renseigne le formulaire puis clique sur « Lancer la simulation » pour calculer ta projection.

Le coût d'une sortie anticipée

Retrait après 8 ans (abattement + taux réduit)?Un abattement réduit le montant du gain sur lequel l'impôt sur le revenu est calculé, avant application du taux. Ici : 4 600€ (seul) ou 9 200€ (couple) de gains exonérés d'IR chaque année, au-delà desquels le taux réduit de 7,5% s'applique.—

Retrait avant 8 ans (flat tax 30%)—

Ces deux montants comparent, à plus-value identique, ce que tu obtiendrais net selon que ton contrat a moins ou plus de 8 ans au moment du retrait. Contrairement au PEA, un retrait sur l'assurance vie ne clôture jamais le contrat. Hors changements réglementaires futurs.

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur projette ton capital selon tes versements et ton rendement, puis applique la fiscalité d'un rachat selon l'ancienneté du contrat : abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) après 8 ans, puis prélèvement forfaitaire de 24,7 % ou 30 % selon les cas — et compare le résultat net à un rachat avant 8 ans.

Pourquoi l'ancienneté du contrat compte plus que ton âge

C'est la date d'ouverture du contrat qui déclenche l'abattement fiscal après 8 ans, pas ton âge : ouvrir un contrat tôt, même avec un petit versement initial, fait courir ce délai et te laisse ensuite libre de verser davantage plus tard tout en bénéficiant de l'ancienneté acquise.

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Résultat

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Coach FIRE

Ton âge de liberté financière, calculé avec la fiscalité française (PEA, assurance vie, PER, PEE, PERCO), puis tout à simuler en direct.

Comment fonctionne le diagnostic

Le Coach FIRE applique un moteur de règles déterministe à ta situation (âge, épargne, revenus, objectifs) — aucune intelligence artificielle générative n'intervient dans les recommandations. Chaque conseil affiché est déclenché par une règle explicite que tu peux consulter, pas par un algorithme opaque.

Qui peut utiliser le Coach FIRE

Que tu débutes ou que tu aies déjà plusieurs enveloppes ouvertes, le Coach FIRE identifie le type de FIRE le plus réaliste pour ta situation (Lean, Regular, Fat, Coast, Barista) et construit un plan d'action année par année, fiscalité française incluse.

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Quiz culture financière

10 questions pour situer ton niveau et savoir sur quoi progresser.

Ce que teste ce quiz

Dix questions couvrant l'épargne, la bourse, la fiscalité et le crédit, avec une explication détaillée après chaque réponse pour comprendre le raisonnement, pas seulement le résultat.

Pour aller plus loin après le quiz

Chaque thème abordé dans le quiz correspond à un simulateur dédié pour approfondir concrètement, avec tes propres chiffres.

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Quiz immobilier

10 questions pour situer ton niveau sur l'immobilier en France.

Ce que teste ce quiz

Dix questions sur les frais de notaire, la rentabilité locative, la fiscalité des loyers et le crédit, pour vérifier tes bases avant un premier investissement immobilier.

Pour aller plus loin après le quiz

Une fois tes bases vérifiées, simule un projet concret avec tes propres chiffres.

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Quiz profil investisseur

15 questions pour situer ta tolérance au risque en investissement.

Ce que teste ce quiz

Quinze questions sur ta réaction face aux baisses de marché et ton horizon d'investissement, pour déterminer ton profil (prudent, équilibré, dynamique) et orienter tes choix d'enveloppes.

Pour aller plus loin après le quiz

Ton profil de risque éclaire le choix entre les enveloppes financières : simule-les pour voir concrètement ce qu'elles peuvent t'apporter.

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Articles

De quoi comprendre ce que tu simules, sans jargon.

À qui s'adressent ces articles

Des guides clairs, sans jargon inutile, pour comprendre les mécanismes derrière chaque simulateur : fiscalité du PEA et de l'assurance vie, fonctionnement du LMNP, méthodes budgétaires, et parcours FIRE vécus.

Comment les utiliser

Chaque article renvoie vers le ou les simulateurs concernés pour passer directement de la théorie à ton propre calcul.

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