LMNP réel : comment l'amortissement peut annuler ton impôt
Louer en meublé (LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel) relève des BIC, pas des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à toi : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou le réel, qui permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier — le levier fiscal le plus puissant du LMNP.
Micro-BIC : deux seuils selon le classement
| Statut du meublé | Seuil de revenus bruts | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 77 700 €/an | 50% |
| Non classé | 15 000 €/an | 30% |
Au-delà du seuil, le régime réel devient obligatoire. Ces montants intègrent le durcissement du micro-BIC non classé issu de la loi "Le Meur" (2025).
Le réel : l'amortissement, un levier unique au LMNP
Au réel, en plus des charges classiques (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, ménage...), tu déduis chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, comme si l'ensemble s'usait comptablement :
- Le bien (hors valeur du terrain, estimée à 15% du prix) : amorti sur 25 ans.
- Le mobilier : amorti sur 7 ans.
Point clé : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. S'il dépasse ton résultat de l'année, l'excédent (le "reliquat") n'est pas perdu — il se reporte sans limite de temps sur les BIC des années suivantes.
Bien à 200 000 € dont 20 000 € de mobilier (donc 180 000 € pour le bien lui-même), charges réelles hors amortissement de 5 000 €/an, intérêts d'emprunt de 3 000 €/an.
Amortissement bien : 180 000 € × 85% ÷ 25 ans = 6 120 €/an. Amortissement mobilier : 20 000 € ÷ 7 ans = 2 857 €/an. Total : 8 977 €/an.
| Scénario | Revenus bruts | Régime | Base imposable | Impôt (TMI 30% + PS 18,6%) |
|---|---|---|---|---|
| A — Revenus élevés | 18 000 €/an | Réel (micro indisponible) | 10 000 − 8 977 = 1 023 € | 497 € |
| B — Revenus modestes | 12 000 €/an | Micro-BIC (non classé) | 12 000 × 70% = 8 400 € | 4 082 € |
| B — mêmes revenus | 12 000 €/an | Réel | 0 € (amortissement plafonné au résultat, reliquat de 4 977 € reporté) | 0 € |
Sur le scénario B, le réel ramène l'impôt à 0 € — et il reste encore 4 977 € d'amortissement en réserve pour les années suivantes.