Micro-foncier ou régime réel : comment choisir
Quand tu loues un bien nu (non meublé), les loyers perçus sont des revenus fonciers, imposés soit au régime micro-foncier, soit au régime réel. Le bon choix peut changer ta facture fiscale du simple au double.
Le régime micro-foncier
Accessible si tes loyers bruts annuels (toutes locations nues confondues) ne dépassent pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers encaissés, censé représenter toutes tes charges — que tu en aies eu ou non. Simple, sans déclaration détaillée, mais aveugle à tes charges réelles.
Le régime réel
Tu déduis toutes tes charges réellement payées : taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation... Si le total dépasse tes loyers, tu génères un déficit foncier, imputable sur ton revenu global dans la limite de 10 700 €/an (voir notre article dédié). Plus contraignant à déclarer, mais souvent bien plus avantageux dès qu'il y a un crédit en cours.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Condition | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an | Aucune (obligatoire au-delà de 15 000 €) |
| Déduction | Abattement forfaitaire de 30% | Charges réelles + intérêts d'emprunt |
| Déficit imputable | Non | Oui, jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global |
| Déclaration | Une case à remplir | Formulaire 2044 détaillé |
Loyer de 800 €/mois (9 600 €/an), charges réelles de 6 000 €/an dont 4 000 € d'intérêts d'emprunt, TMI de 30% (soit 47,2% avec les prélèvements sociaux de 17,2%) :
Le régime réel fait économiser 1 473 € par an dans cet exemple. Tant que tu rembourses un crédit (les intérêts sont déductibles au réel), le réel l'emporte presque toujours.