Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) : le guide complet 2026
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé ou plan « Relance Logement », est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière issu de la loi de finances pour 2026. Il doit son nom à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, qui a porté la mesure pour prendre le relais du Pinel, arrêté fin 2024. Contrairement à une réduction d'impôt calculée une fois pour toutes sur le prix d'achat, il repose sur un mécanisme d'amortissement qui vient chaque année réduire ton revenu foncier imposable — le même principe que celui du LMNP au régime réel, mais appliqué cette fois à la location nue.
Ce que change le dispositif Jeanbrun par rapport au Pinel
| Point | Pinel (éteint fin 2024) | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt sur le prix d'achat | Amortissement déduit chaque année du revenu foncier |
| Zonage | Zones tendues uniquement (A, A bis, B1) | Aucune contrainte de zone |
| Location | Nue, plafonds de loyer et ressources | Nue en résidence principale du locataire, plafonds de loyer et ressources |
| Ce qui est récompensé | Le montant investi | La durée de détention |
| Fenêtre | Acquisitions jusqu'au 31/12/2024 | Acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
Comment fonctionne l'amortissement
Chaque année, tu peux déduire de tes revenus fonciers une fraction de la valeur du bien : entre 3,5 % et 5,5 % pour un logement neuf (3 % à 4 % pour l'ancien), selon le type de logement et le niveau de loyer choisi. Cette fraction s'applique à 80 % du prix d'acquisition — les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable, un principe identique à celui du LMNP.
Bien acheté 250 000 €, loué 900 €/mois (10 800 €/an), charges déductibles 3 000 €/an, intérêts d'emprunt 4 000 €/an, taux d'amortissement de 4,5 %, TMI de 30 %.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Assiette amortissable | 250 000 € × 80 % | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 200 000 € × 4,5 % | 9 000 € |
| Résultat avant amortissement | 10 800 − 3 000 − 4 000 | 3 800 € |
| Résultat foncier après amortissement | 3 800 − 9 000 | − 5 200 € (déficit) |
| Déficit imputable sur le revenu global | 5 200 € < plafond de 21 400 € | Oui, en totalité |
| Économie d'impôt (IR uniquement) | 5 200 € × 30 % (TMI) | 1 560 € |
Sans le dispositif Jeanbrun, ce même bien en régime réel classique ne générerait aucun déficit — le résultat foncier serait positif (3 800 €), donc imposé à l'IR et aux prélèvements sociaux. C'est l'amortissement, propre au dispositif, qui transforme un résultat positif en déficit déductible : c'est là tout l'intérêt du mécanisme pour un contribuable fortement imposé.
Un plafond de déficit relevé, mais temporaire
Deuxième différence majeure avec le déficit foncier classique : le plafond d'imputation sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an. Le surplus au-delà de ce plafond reste reportable 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers futurs — la même règle que pour le déficit foncier classique. Ce plafond doublé n'est pas acquis durablement : la loi de finances le prévoit jusqu'en 2027, avec un retour probable au régime de droit commun ensuite. Les intérêts d'emprunt suivent la règle habituelle : ils gonflent le déficit mais ne sont jamais imputables sur le revenu global, seulement reportables sur les revenus fonciers.
Les conditions à respecter
- Type de bien : logement situé dans un immeuble collectif.
- Location nue, en résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'achèvement.
- Engagement de location de 9 ans minimum, avec plafonds de loyer et de ressources du locataire à respecter.
- Régime réel obligatoire : impossible de cumuler l'amortissement Jeanbrun avec le micro-foncier.
- Aucune contrainte de zone géographique, contrairement au Pinel — un net élargissement du public éligible.
Pour qui c'est intéressant
Le dispositif cible d'abord les contribuables avec une TMI élevée (30 % et plus) qui investissent dans du locatif nu à crédit : c'est l'imputation sur le revenu global qui produit l'essentiel du gain, exactement comme pour un déficit foncier classique, mais avec un plafond doublé et un déficit désormais généré par un amortissement — un mécanisme qui n'existait pas du tout en location nue avant 2026. À l'inverse, un contribuable non imposable (TMI 0 %) n'en tire aucun bénéfice : l'imputation sur le revenu global ne vaut que ce que vaut l'impôt qu'elle efface.