Déficit foncier : ce que tu peux vraiment déduire
En régime réel, quand tes charges dépassent tes loyers, tu génères un déficit foncier. C'est l'un des mécanismes les plus mal compris de la fiscalité immobilière — parce qu'il traite différemment les intérêts d'emprunt et le reste des charges.
Deux catégories de charges, deux traitements
| Type de charge | Imputable sur le revenu global ? | Sinon, que devient-elle ? |
|---|---|---|
| Taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien/réparation/amélioration | Oui, dans la limite de 10 700 €/an | Le surplus au-delà de 10 700 € se reporte 10 ans sur les revenus fonciers |
| Intérêts d'emprunt | Non, jamais | Se reporte 10 ans, uniquement sur les revenus fonciers futurs |
| Travaux de construction, reconstruction, agrandissement | Non déductibles des revenus fonciers | Viennent majorer le prix d'acquisition pour le calcul d'une éventuelle plus-value à la revente |
C'est la confusion la plus fréquente : les intérêts d'emprunt gonflent bien ton déficit, mais seule la part hors intérêts peut réduire ton revenu global (donc ton impôt sur tes autres revenus, salaire compris).
Loyers de 8 000 €/an. Charges hors intérêts (taxe foncière, assurance, travaux, gestion) : 14 000 €/an. Intérêts d'emprunt : 5 000 €/an. TMI de 30%.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Déficit "hors intérêts" | 8 000 − 14 000 | − 6 000 € |
| Imputable sur le revenu global ? | 6 000 € < plafond de 10 700 € | Oui, en totalité |
| Économie d'impôt (IR uniquement, pas de PS) | 6 000 € × 30% (TMI) | 1 800 € |
| Intérêts d'emprunt | 5 000 € | Non imputables sur le revenu global — reportés 10 ans sur tes futurs revenus fonciers |
La condition à ne pas oublier
Pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, tu dois continuer à louer le bien nu (non meublé) au moins jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation. Vendre ou passer en location meublée avant ce terme entraîne une reprise fiscale — l'avantage obtenu est annulé.